Et si nous devions poser la formule sur le carbone, essayer de l’appliquer au secteur de l’immobilier et comprendre ses effets sur le marché ? C’est ce que La Foncière Numérique avec l’ESSEC ont souhaité proposer avec une table-ronde sur le carbone comme une potentielle nouvelle valeur de l’immobilier.

Pour répondre à ces questions, trois acteurs se sont retrouvés autour de la table : Anne-Claire Barberi, Responsable RSE et Innovation du Groupe PERIAL, Simon Gauchot, Directeur des acquisitions chez Keys Asset Management et Vladislava Iovkova, Associée au sein de Strategy & PwC France et Maghreb. Retour en trois actes sur cet échange.

Par Michel Tolila (président de La Foncière Numérique)

Définir le sujet carbone

On matérialise souvent peu la définition technique du sujet carbone. Ainsi de manière très schématique lorsque l’on réalise un bilan carbone on prend un certain nombre de quantités liées à l’activité pour les multiplier par des facteurs d’émission correspondant à des tonnes de CO2 équivalent. La somme de tous ces éléments permet d’obtenir les tonnes de CO2 équivalent. A l’échelle donc d’un cycle de vie d’un bâtiment (hypothèse : 50 ans), on distingue deux phases liées à des émissions de dioxyde de carbone : celle provenant des travaux et celle de l’exploitation. Au bout de 50 ans, on remarque que sur 3,9 tonnes équivalent CO2 par m2 : 2,3 tonnes équivalent CO2 sont liés aux travaux et 1,6 sont liés à l’exploitation. La construction et reconstruction induisent donc des facteurs d’émissions plus importants que pour l’exploitation. Il faut donc jouer sur deux tableaux : d’une part sur la sobriété au niveau de l’exploitation et d’autre part sur les bons choix à prendre lors des phases de travaux initiaux et sur l’ensemble du cycle de vie de l’actif. C’est une histoire de choix et de sensibilisation des parties prenantes de la chaîne de valeur immobilière.

Donner un prix carbone

Donner un prix carbone – autrement dit, donner une tarification des externalités négatives, ne date pas d’hier et, dans ce domaine, l’Union Européenne est précurseur. La logique incitative visant à donner un rôle actif aux entreprises à la fois dans l’internalisation des coûts carbone et dans les investissements visant à réduire les émissions (investissements verts) s’exerce déjà depuis plus d’une décennie pour, par exemple, les matériaux de construction et les quotas carbones. Il s’agit d’un principe énonçant que plus le prix est élevé, plus le fléchage en direction “du vert” devrait l’être. Il n’existe pas ainsi de définition réglementaire ni de standards précis, mais (seulement) de grands principes volontaires. A cet égard, à l’horizon 2030-2035, ce “permis de polluer” historique va disparaître pour des normes extra-financières imposant des reporting de transparence. Faire payer les importateurs est également un dispositif complémentaire en cours d’évaluation. Le corollaire pour des secteurs comme celui de la construction et de l’immobilier est une hausse de facto des prix des matériaux, et des besoins relevant des effets potentiels des standardisations extra-financières à venir. Nous ne sommes pas encore sur une introduction de ce marché carbone pour le secteur de l’immobilier.. En revanche, la notion de taxonomie va bel et bien concerner le secteur dès l’année prochaine.

Des standards qui se dessinent

La preuve et la transparence – qui justifient la part d’activités pouvant être définie comme durable – est une première étape, suivie de la conformité avec les objectifs fixés dans le Pacte vert pour l’Europe. L’idée étant de tracer les flux d’argent investis dans l’économie réelle afin de mesurer leur impact environnemental. Et, in fine, de parvenir à favoriser les investissements bénéfiques à la planète au détriment de ceux qui lui sont nocifs. La structure plus standardisée que représente la taxonomie verte doit pouvoir agir comme une “boussole environnementale” des activités économiques. L’idée étant que si un non-alignement est observé, le marché régulera.

Vers un marché de l’immobilier à deux vitesses

Maintenant, transformer la volonté publique (des lois générales) en investissements n’est pas toujours aussi fluide et applicable au quotidien. De même qu’appliquer une volonté verte sur l’ensemble d’un cycle immobilier ou une approche verte de son patrimoine permet de conclure que les normes ISR ne sont pas toujours autant en adéquation avec la volonté publique. Un exemple typique est celui de vouloir détruire un bâtiment pour en reconstruire un et ainsi obtenir un label “green”. Le cycle de vie pris en amont de l’immeuble ajouté au cycle de destruction/reconstruction à en effet un impact assez négatif pour l’environnement. Un équilibre sera à trouver entre le maintien de la performance économique et celui des coûts à allouer à une approche plus durable incluant une construction qui augmente, la fin d’un étalement urbain, des impératifs de contrôle qui augmentent, les coûts intrinsèques de l’immeuble. L’enjeu étant d’être à rendement identique ! A l’avenir, cette dynamique dessine mécaniquement des marchés à deux vitesses entre un marché entrant dans ces principes régulateurs et un autre ne pouvant s’adapter à ces normes. Ce dernier risquant d’être délaissé et fortement décoté. Avis donc au brown discounting !