Contexte et enjeux pour les bailleurs sociaux
En France un français sur deux vit ou a vécu dans un logement HLM géré par des bailleurs sociaux. Le gouvernement recense plus de 4,7 millions de logements sociaux pour environ 10 millions de locataires et 82 000 salariés dans le secteur. Avec de telles échelles de parcs bâtis à gérer (un bailleur social français gère en moyenne plus de 9000 logements), un nombre si important de locataires et de si larges volumes de données à traiter, la gestion et l’optimisation des dépenses techniques est un enjeu immense pour les bailleurs sociaux qui doivent assurer la qualité de service et la sécurité de leur patrimoine immobilier tout en limitant les coûts.
Le montant moyen des dépenses techniques dans le logement social peut varier considérablement d’un organisme à un autre. Cependant, certaines estimations suggèrent qu’elles peuvent représenter de 15% à près de 40% des dépenses totales d’un organisme de logement social.
Les dépenses techniques immobilières comprennent un large éventail de coûts liés à la maintenance, à la réparation, à la rénovation et à la gestion des biens immobiliers. Cela peut inclure des dépenses liées à l’entretien des systèmes mécaniques, électriques et de plomberie, à la réparation des équipements, aux travaux de peinture, aux rénovations structurelles, à la sécurité incendie, aux services de gestion de la propriété, etc.
Avec la conjoncture économique et du fait des normes et contraintes règlementaires à respecter, la nécessité d’optimiser les dépenses technique se fait toujours plus prégnante.
Quels leviers d'optimisation ?
Planifier, budgéter: quelles règles d’or pour les bailleurs sociaux?
L’un des principaux leviers d’optimisation des dépenses est l’anticipation et l’hypervision à large échelle. Afin d’anticiper au mieux les dépenses techniques il est évidemment nécessaire d’en dresser un bilan précis et de les monitorer sur la durée. Comprendre son parc, inventorier ses composants, leur durée de vie, leur état, etc. requiert d’importants moyens. C’est la raison pour laquelle les bailleurs sociaux se sont tournés très tôt dès le début des années 2010 vers des solutions de digitalisation, de monitoring et de reporting à large échelle sur leur patrimoine.
Une planification et une budgétisation adéquates constituent la première étape essentielle afin de déterminer les coûts de maintenance et de réparation prévus. Cela permet d’allouer les ressources de manière efficace et de prévoir les dépenses futures, réduisant ainsi les surprises financières.
Avant de planifier des travaux, il est important de réaliser un diagnostic technique du patrimoine immobilier. Ce diagnostic permet d’identifier les défauts de construction, les problèmes de sécurité, les risques d’insalubrité et les équipements obsolètes. Sur la base de ces éléments, il devient possible de planifier les travaux nécessaires qui présentent le meilleur rapport coût/bénéfice en fonction des priorités et des budgets disponibles pour éviter les dépenses inutiles et optimiser les coûts. Il est également important d’anticiper les coûts indirects, tels que les coûts d’interruption d’activité ou les coûts de relogement des locataires.
Prévoir et non plus seulement prévenir
Plutôt que d’attendre que des problèmes se manifestent, les bailleurs sociaux ont commencé à mettre en place des programmes réguliers de maintenance préventive pour anticiper les défaillances coûteuses. Cela peut inclure des inspections régulières, l’entretien des systèmes mécaniques, électriques et de plomberie, ainsi que des réparations mineures immédiates pour éviter des dommages majeurs. Là aussi les solutions digitales ont un rôle à jouer important de part leurs facultés à monitorer les éléments et à mettre en relations les prestataires avec les donneurs d’ordres et à assurer le suivi. L’utilisation de logiciels de gestion de la maintenance assistée par ordinateur (GMAO) par exemple facilite la gestion des tâches de maintenance, la planification des ressources et le suivi des coûts.
Mais prévenir n’est pas toujours suffisant et grâce à la data collectées depuis de nombreuses années, les solutions digitales et l’intelligence artificielle permettent désormais de faire émerger la maintenance prédictive. Cette approche innovante permet aux propriétaires et gestionnaires de biens immobiliers de détecter et de prévenir les problèmes avant qu’ils ne deviennent coûteux et perturbent les opérations. En utilisant des technologies avancées et des données en temps réel, la maintenance prédictive s’apprête à révolutionner la façon dont les acteurs de l’industrie gèrent l’entretien et la réparation des bâtiments. Avec l’aide de capteurs (IOT pour Internet of Things), des systèmes de surveillance et des algorithmes d’apprentissage automatique pour collecter des données sur les performances des équipements et des systèmes d’un bâtiment, les données sont analysées pour détecter les signes précurseurs de défaillances ou de problèmes potentiels.
La maintenance prédictive peut être utilisée pour surveiller les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, les ascenseurs, les systèmes électriques, les systèmes de plomberie, de sécurité tels que les alarmes incendie, les systèmes de vidéosurveillance, les systèmes d’accès, etc. Enfin en utilisant des capteurs et des systèmes de gestion de l’énergie, la maintenance prédictive peut aider à optimiser l’efficacité énergétique.
La maintenance prédictive est une évolution prometteuse qui peut transformer l’industrie immobilière en permettant une maintenance proactive et une utilisation optimale des ressources.
Former et sensibiliser : 2 enjeux pour les bailleurs sociaux
La formation du personnel et la sensibilisation des locataires sont des aspects souvent négligés mais importants de l’optimisation des dépenses techniques de patrimoine. Un personnel bien formé peut identifier les problèmes potentiels à un stade précoce, effectuer des réparations mineures et communiquer efficacement avec les prestataires de services externes. De même, informer les locataires des bonnes pratiques en matière d’utilisation des équipements, de la conservation de l’énergie et de la détection des problèmes peut contribuer à prévenir les dommages et à réduire les coûts de maintenance à long terme.
La collaboration avec des partenaires externes, tels que des entrepreneurs et des fournisseurs de services, peut également contribuer à optimiser les dépenses techniques de patrimoine. En établissant des relations de travail solides avec des prestataires fiables et compétents, les organismes de logement social peuvent obtenir des services de qualité à des tarifs compétitifs. Les partenaires externes peuvent également fournir des conseils d’experts sur la planification à long terme et l’optimisation des dépenses. Sélectionner des prestataires compétents, expérimentés et fiables, capables de réaliser les travaux dans les délais impartis et dans les règles de l’art.
Stonal au service de l'optimisation des dépenses
L’ensemble des services, plateforme et applications de Stonal sont proposés et développés dans l’optique de l’optimisation durable des dépenses de patrimoine.
Stonal propose de digitaliser le patrimoine de ses clients privés et publics afin d’en faire un inventaire optimisé permettant de dresser un bilan et d’agir sur tous les leviers de la gestion – exploitation de patrimoine. De la digitalisation documentaire jusqu’à la modélisation BIM des actifs immobiliers, Stonal propose un large choix d’offres adaptées pour amplifier la connaissance immobilière de ses clients pour leur permettre d’agir efficacement.
L’hypervision est assurée par les applications VIEW et VIEW+ qui affichent de nombreux indicateurs de pilotage. L’applications COUNT permet de suivre les dépenses techniques, de projeter les Plans Pluriannuels de Travaux. MODEL spatialise les informations patrimoniales sur les plans et maquettes numériques.
Optimiser les dépenses techniques de patrimoine dans le secteur du logement social est essentiel pour assurer la durabilité et l’efficacité des biens immobiliers tout en maîtrisant les coûts. En mettant en œuvre une planification et une budgétisation adéquates, en privilégiant la maintenance préventive, en utilisant des technologies avancées, en investissant dans la formation et la sensibilisation, ainsi qu’en collaborant avec des partenaires externes, les organismes de logement social peuvent maximiser l’utilisation de leurs ressources et offrir des logements de qualité à leurs locataires.
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