Bailleurs Sociaux – Abyla

Un logiciel de gestion technique pour bailleurs sociaux permet d’optimiser la gestion des opérations techniques liées à la gestion du parc immobilier, en centralisant les informations, en automatisant les processus et en offrant une visibilité et un contrôle accrus sur l’ensemble des activités.

Ce type de logiciel dispose de fonctionnalités permettant de :

• centraliser les informations sur les logements, les bâtiments et les équipements, y compris les caractéristiques, les localisations et les informations sur les locataires.
• faciliter la planification des travaux de maintenance, de réparation et de rénovation.
• gérer les contrats de maintenance et de suivi des fournisseurs, y compris les échéances, les performances et les paiements.
• suivre les dépenses liées à la maintenance et à la réparation des biens immobiliers, et pour gérer les budgets alloués à ces activités.
• générer de rapports pour obtenir des informations détaillées sur les activités techniques, les dépenses, les performances des fournisseurs, etc. Ces rapports aident les gestionnaires à prendre des décisions éclairées et à améliorer l’efficacité des opérations techniques.

Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) se définit comme un outil de gestion de patrimoine à long terme efficace, fortement recommandé et règlementaire pour les parcs des bailleurs sociaux. Il vise à fournir à partir d’un diagnostic du patrimoine immobilier et d’une analyse des données d’entrée, un plan d’action de gestion et d’arbitrage, en cohérence avec le profil de gestion, les caractéristiques et les sensibilités du propriétaire du parc.

Il s’articule autour d’enjeux et de risques, dont la pondération caractérise un propriétaire de parc immobilier. Les enjeux correspondent à une manière de classer les données via des indicateurs pour aboutir à des catégories décisionnelles qui sont déterminantes pour un acteur donné. On identifie quatre familles (= axes) d’enjeux majeurs, à savoir les enjeux techniques, sociaux, financiers, et relatifs au contexte urbain. Les risques traduisent l’incertitude dans les perspectives d’évolution futures, la possibilité, probabilité d’un fait, d’une évolution, positive comme négative, quel que soit l’axe de risque (Technique / Social / Financier / Localisation).

Les frontières entre les différentes familles d’enjeux restent poreuses, et par conséquent certains enjeux techniques pourront avoir une dimension sociale ou financière, tout comme les enjeux de localisation auront des retombées en ce qui concerne la performance financière des biens. Des recoupements sont possibles entre les axes par exemple : 

Un plan stratégique de rénovation énergétique pourra avoir des retombées sur : 

• Baisse des charges financières pour les locataires (critère social et technique) 
• Contribution à la baisse des risques d’impayés (critère technique et financier) 
• Amélioration de l’état des locaux (accès plus aisé au chauffage éventuellement) (critère technique et social) 

• Réduction des inégalités par la baisse des dépenses énergétiques (critère social et technique) 

Des plans prospectifs établis par de grands locataires (implantations multiples à moyenne voire grande échelle) prendront en compte : 

• Prévisions d’effectifs 
• Optimisation des surfaces (Critère social et financier) 
• Confort thermique et hygrométrique (Critère technique et social) 

C’est l’ensemble de ces enjeux et risques qui seront sélectionnés et pondérés dans la phase Simulation du modèle PSP, et ce, en fonction du : 

• type d’utilisateur : investisseur / grands locataires. 
• type d’actif : commercial et tertiaire / résidentiel. 

Pour rappel, le modèle PSP se décompose en 4 grandes phases : 

Collecte – Analyse – Simulation – Gestion

Ces différentes phases peuvent être optimisées grâce à la plateforme Stonal pour les Bailleurs Sociaux.

Pour aller plus loin : dossier Union Habitat

L’élaboration d’un Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) se décompose en 4 étapes :

1- Le diagnostic stratégique.

Le diagnostic stratégique consiste en une analyse du bâti et du contexte social et urbain des différents segments du parc constituant le patrimoine immobilier de l’organisme, en identifiant leurs atouts et leurs handicaps pour répondre au mieux à la demande locale. Des dispositifs d’aides financières de ces interventions sont prévus selon certaines modalités.

Lors de cette étape le bailleur social rassemble l’ensemble des données en sa possession (collecte des données).

Il s’agit d’une part de faire un état des lieux du bâti, qui permette de connaître les conditions dans lesquelles les différents actifs immobiliers répondent aux conditions d’habitabilité, aux normes d’hygiène et de sécurité requises, d’autre part de réaliser un diagnostic environnemental qui permette de mieux connaître le contexte urbain des différents actifs immobiliers et enfin un diagnostic social par actif. 

Au stade de l’élaboration du diagnostic, il appartient aux bailleurs sociaux d’apprécier l’opportunité d’organiser une concertation formelle avec les habitants. En tout état de cause, il est recommandé de prendre en compte la perception des habitants, pour l’analyse de chaque ensemble immobilier. Les résultats des enquêtes de satisfaction existantes et des enquêtes spécifiques sur la demande des habitants, déjà réalisées, notamment sur les sites stratégiques, doivent être intégrés au diagnostic. A l’occasion de l’élaboration du PSP, la direction de l’organisme doit s’interroger sur la nécessité éventuelle de lancer des enquêtes plus fines auprès des habitants, notamment pour les groupes immobiliers, situés sur des sites à enjeu. (GPV, ORU, renouvellement urbain). 

2- L’analyse des enjeux

La bailleur social procède ensuite à la synthèse des données recueillies et au classement des différents actifs immobiliers en fonction des différents critères de rentabilité et d’attractivité retenus dans l’analyse, en tenant compte de la situation du marché local (porteur ou non). 

Il clarifie ses propres enjeux et il prend en compte les enjeux globaux du territoire ou les enjeux plus circonscrits de certains quartiers pour les situations plus complexes. Pour ce faire, il se rapproche de ses partenaires, notamment les collectivités locales pour discuter des grandes orientations à arrêter avant de construire les scénarios d’intervention sur les actifs. 

3- La détermination des orientations

Les orientations que l’organisme va inscrire dans son PSP, découlent du croisement du diagnostic stratégique et de la lecture des enjeux. Chaque actif ou groupe d’actifs analysé fait l’objet d’une ou plusieurs orientations dont certaines pourront être débattues avec les partenaires. 

4- Les arbitrages et la finalisation du plan

La bailleur social doit élaborer des scénarios sur les différents groupes d’actifs en tenant compte les données recueillies et des conclusions des échanges menés avec les acteurs concernés. Il doit fixer des orientations et élaborer une stratégie d’intervention à court et à long terme et programmer les interventions opérationnelles sur les différents actifs. 

Surtout, un plan stratégique de patrimoine n’a pas pour objet de fixer une programmation rigide et non évolutive, mais il peut laisser ouverts un ou deux scénarios, comporter des variantes, l’important étant que soit garantie à chaque étape la cohérence entre les décisions prises et l’objectif à moyen terme. Le PSP étant un document évolutif traduisant une démarche s’inscrivant dans la durée, il est important qu’un dispositif d’actualisation des données permettant de reconsidérer éventuellement la stratégie en fonction des éléments nouveaux et d’évaluer le bien fondé des orientations décidées soit prévu.