Un climat mitigé…
L’édition 2025 du MIPIM s’est tenue dans une ambiance mêlant prudence et réflexion, reflet d’une crise qui chamboule durablement le secteur immobilier. L’incertitude géopolitique, des taux d’intérêt commerciaux encore hauts et la chute des prises à bail alimentent les inquiétudes des acteurs du marché. Les investisseurs restent frileux, les promoteurs peinent à financer leurs projets et les conseils subissent le ralentissement des opérations.
… mais quelques perspectives positives
Bien que le consensus n’anticipe pas de reprise immédiate, notamment avant les échéances électorales (municipales en 2026 et présidentielles en 2027), certains acteurs crédibles, tels qu’Emerige et Leftbank, annoncent leur retour sur le marché à l’acquisition. L’immobilier demeure une valeur refuge, et cette crise offre une opportunité pour les investisseurs disposant des fonds nécessaires de se positionner sur des actifs décotés, à condition que vendeurs et acheteurs parviennent à s’accorder dans un marché encore en manque de fluidité.
L’âge d’or du bureau est-il révolu ?
Hors des zones les plus attractives, le marché des bureaux traverse une période d’incertitude, impacté par la généralisation du télétravail, qui a freiné le développement et fait chuter la valeur de certaines surfaces. L’interrogation majeure concerne leur potentiel de transformation. Selon un rapport du Consortium des Bureaux en France (CBF) publié en décembre 2024, environ 2 millions de m² de bureaux sont vacants à travers le pays, offrant une opportunité majeure dans un contexte de crise du logement. Ces surfaces pourraient loger près de 53.000 personnes en cinq ans si elles étaient converties en logements. Toutefois, ces transformations se heurtent à des obstacles techniques, des coûts élevés et des lourdeurs administratives.
Face à la vacance, des solutions émergent, comme le module innovant de la Place de l’Immobilier, qui vise à sécuriser la commercialisation. Malgré une baisse des projets neufs et une diminution des transactions, l’immobilier tertiaire cherche son équilibre entre flexibilité et nouveaux modèles d’occupation.
Les disparités restent marquées. En 2024, la demande placée en Île-de-France a péniblement atteint 1,7 million de m², dont 47 % à Paris, un record. Les valeurs locatives ont progressé, notamment dans le Quartier Central des Affaires (QCA), atteignant 955 €/m²/an pour les bureaux neufs et restructurés (+10 % sur un an). Toutefois, le taux de vacance régional a dépassé 10 %, avec des disparités importantes : 3,6 % dans le QCA, 14,2 % à La Défense et près de 29 % en Péri-Défense et Première Couronne.
Deux mots : résilience et adaptation
Les investisseurs se tournent vers des actifs capables de s’adapter aux mutations du marché et des modes de vie. Certains segments souffrent moins, comme les résidences gérées, la logistique et les data centers, qui restent les moteurs du secteur. La logistique, bien que confrontée à une baisse de la consommation des ménages, continue d’attirer les investisseurs. Les infrastructures logistiques et digitales, notamment les data centers et la logistique urbaine, deviennent stratégiques, portées par l’essor de la données et l’évolution des modes de consommation.
Les critères ESG prennent également une place centrale. La durabilité et la performance énergétique ne sont plus de simples obligations réglementaires, mais de véritables leviers de valeur. Contrairement à ceux qui prédisait sa mort, le commerce physique, quant à lui, conserve son attractivité, notamment dans les emplacements stratégiques.
Un retour en grâce du marché résidentiel ?
Le résidentiel attire les investisseurs partout en Europe, porté par des tendances structurelles : pénurie de logements, hausse des loyers dans les grandes villes, urbanisation et croissance démographique.
Dans un contexte de crise du logement, les villes jouent des coudes pour capter l’attention des investisseurs institutionnels, de plus en plus intéressés par le secteur. Les assurances et fonds de pension, pourraient jouer un rôle clé en répondant au déficit de logements, en particulier face aux difficultés des promoteurs nationaux. Au MIPIM, cette tendance était au centre des discussions. En France, les acteurs publics, notamment CDC Habitat et Action Logement, ont massivement acheté des logements aux promoteurs en difficulté en 2024.
Les mesures gouvernementales pourraient renforcer cette dynamique, en facilitant les transformations, en allégeant les procédures. C’est dans cette perspective de simplification possible des normes que Robin Rivaton, président de Stonal, s’est vu confier par la ministre Valérie Létard une mission d’évaluation et d’observation de la RE 2020. Conjuguée à la baisse progressive des taux d’emprunt, passés de 3,73 % en juin 2024 à 3,34 % en mars 2025, cette simplification apporte une lueur d’espoir pour le marché.
