Regards croisés.

La résilience, clé de voûte de la valeur

4 Avr 2022 | Actualité, Presse

Être capable d’absorber l’énergie d’un choc, voilà la définition de la résilience initialement appliquée à la science des matériaux. S’adapter avec succès à des perturbations qui mettent en péril leur pérennité, telle est la signature des secteurs résilients en des temps d’incertitude croissante. Au regard des multiples mutations socio-économiques, démographiques et sanitaires qui sont notre lot en 2022, comment le secteur immobilier peut-il développer sa résilience et sécuriser sa valeur ?

Jean-Jacques Olivié,
président d’Euryale Asset Management
Michel Tolila,
président fondateur de Stonal

Regard croisé entre Michel Tolila, président de Stonal, et Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale Asset Management.

Pierval fait partie des premières SCPI à avoir entamé la numérisation des actifs. Pourquoi ce parti pris et cette démarche pionnière ?

Jean-Jacques Olivié : Une SCPI est un puissant outil d’innovation social, environnemental et financier. Nos clients viennent vers nous à la recherche d’un investissement immobilier sur le long terme ; il nous incombe donc d’être à la pointe des pratiques et outils pour leur garantir une valeur immobilière sécurisée à l’épreuve du temps. À Pierval, nous n’avons de cesse de nous interroger sur la compétitivité pour être protecteurs de la valeur immobilière. C’est pourquoi nous faisons constamment évoluer notre offre et nous investissons également dans l’exploitation afin d’améliorer les usages et augmenter le bien-être des occupants. Aussi, dans notre démarche ESG, nous accordons la moitié des indicateurs au « S », c’est-à-dire à la dimension sociale.

Quelle priorité donnez-vous à la résilience de l’immobilier dans vos travaux de recherche et votre offre technologique?

Michel Tolila : L’urgence climatique couplée à la situation sanitaire nous incite à adopter une approche d’investissement immobilier à la fois plus robuste et holistique. À la faveur d’une étude réalisée par CBRE sur les intentions des investisseurs l’an passé déjà, 60 % des répondants à l’enquête mondiale ont déclaré avoir déjà adopté les critères ESG dans le cadre de leurs stratégies afin de sécuriser la valeur de leurs investissements à de multiples niveaux. En Asie, un actif comme la Keppel Bay Tower à Singapour est parvenu à réduire de moitié ses consommations énergétiques. Outre-Manche se trouve l’immeuble de bureaux le mieux noté Breeam au monde, le Bloomberg London Building, qui comptabilise des économies d’eau à hauteur de 73 % et des économies d’énergie de 35 % par rapport à un immeuble non classé. Et la décote brune, ou le « brown discounting », commence déjà à faire ressentir ses effets. Aux États-Unis, les loyers de bureaux pour les immeubles certifiés Leed sont supérieurs de 5,6 % déjà à ceux des immeubles non certifiés. Les critères de résilience seront intégrés dans l’ADN, voire la marque de l’immobilier.

Dans quelle mesure peut-on dire qu’investir pour la résilience, c’est investir pour la valeur ?

Jean-Jacques Olivié : Dans les années à venir, il est raisonnable d’anticiper une volatilité accrue du marché de l’immobilier, à la lumière de la crise climatique et des mutations socio-économiques. Je pense notamment à une grande part de la population arrivant à l’âge de la retraite qui souhaite déménager vers des villes de taille moyenne et humaine. Indubitablement, l’offre excédera la demande, et la volatilité des prix sera la nouvelle normalité pour l’immobilier, secteur pourtant traditionnellement associé à la « valeur refuge », avec des cycles longs. La résilience et l’adaptabilité permanente sont les meilleurs axes opérationnels pour contrer cette volatilité.

Plus encore que de travailler sur le flux, il faut se concentrer sur le stock à rénover, qu’il s’agit de mettre à niveau avec une politique ambitieuse de qualification, d’amélioration environnementale et de contrôle par la mise en place d’indicateurs.

Michel Tolila : Des outils de monitoring ESG disponibles sur la plate-forme Stonal répondent directement à ce défi. On ne peut améliorer ce que l’on ne mesure pas. Être résilient, c’est d’abord être transparent avec soi et le monde, et pouvoir communiquer clairement sur l’état des lieux, les objectifs à atteindre et les étapes intermédiaires qui nous y conduiront.

Jean-Jacques Olivié : Pour conclure, rappelons aussi que l’immeuble n’est pas une île. Rénover seulement les immeubles ne suffira pas. Le temps est venu d’engager une politique territoriale adaptée en investissant dans des infrastructures qui viendront accompagner ces flux migratoires et renforcer la transformation du secteur pour une valeur environnementale et sociale décuplée.

Publié dans Business Immo, le 4 avril 2022